Россия
Казахстан
Приобретение жилья представляет собой серьезную финансовую операцию, требующую максимальной осмотрительности. Гарантией успешного завершения сделки и отсутствия проблем в будущем служит подтверждение безупречного юридического статуса объекта. Процедура выявления обременений – необходимое действие, позволяющее обнаружить установленные законом ограничения прав собственника, которые могут блокировать операции с недвижимостью, включая продажу, дарение или обмен.
Виды обременений на квартиру
Перед началом проверки важно разобраться в возможных формах ограничений. Наиболее распространенные из них:
- Ипотечный залог. Недвижимость выступает гарантией возврата кредита, взятого у финансовой организации. Провести сделку без одобрения кредитора невозможно.
- Арест или регистрационный запрет. Данная мера применяется судебными органами или приставами в рамках исполнительного производства, что исключает возможность изменения правового статуса объекта.
- Долгосрочная аренда. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, а его срок составляет более года, он обязателен для выполнения любым последующим владельцем.
- Право проживания третьих лиц. К примеру, за гражданином может сохраняться возможность жительства в помещении после проведения его приватизации.
- Рентные обязательства. В этом случае получатель ренты наделяется правом проживать в квартире и получать регулярные платежи от ее владельца.
Как проверить арест на квартиру у судебных приставов
Наиболее достоверную информацию предоставляет поиск через государственные ресурсы.
- Получение выписки из ЕГРН через Росреестр. Этот документ служит основным источником точных и текущих данных об объекте. Наличие сведений о залоге, аресте, аренде и прочих ограничениях отражается в специальном разделе, посвященном обременениям. Запросить выписку можно в электронном формате на портале Росреестра, через сервис «Госуслуги» или в отделениях МФЦ.
- Поиск в реестре исполнительных производств ФССП. На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов существует бесплатная возможность проверить, не открыто ли в отношении продавца дело о взыскании долга. Для поиска необходимы его паспортные данные. Наличие крупной задолженности увеличивает риск наложения ареста на имущество, включая квартиру.
- Информация на портале «Федресурс». Если продавец участвует в процессе банкротства физического лица, соответствующие данные публикуются на сайте Единого федерального реестра сведений о финансовой несостоятельности. В рамках такого дела имущество должника, в том числе и жилье, часто арестовывается.
Кто прописан в квартире и у кого есть право там жить
Даже при отсутствии в выписке ЕГРН данных о зарегистрированных лицах, нельзя быть уверенным в отсутствии проживающих. Особую осторожность следует проявлять, когда в помещении прописаны дети, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Их выписка без предоставления альтернативного жилья сильно затруднена и требует санкции органов опеки. Правом на проживание может обладать и бывший супруг, если недвижимость была куплена в период брака, даже при отсутствии у него прав собственности. Проживание таких граждан способно создать для нового владельца значительные трудности.
Задолженность по коммуналке
Хотя долги за коммунальные услуги не относятся к прямому юридическому обременению и не отображаются в ЕГРН, они автоматически переходят к новому собственнику. Во избежание непредвиденных финансовых потерь после оформления прав, следует заранее потребовать у продавца официальную справку, подтверждающую отсутствие просрочек по квартплате.
Справки из ПНД и НД
Предоставление медицинских заключений из психоневрологического и наркологического диспансеров не регламентировано законодательством в обязательном порядке, однако это крайне рекомендовано. Данные документы подтверждают дееспособность контрагента. Если впоследствии будет установлено, что при заключении сделки продавец не осознавал своих действий, договор купли-продажи может быть оспорен в судебном порядке.
Сравнение планировки квартиры с тем, что указано в документах
Расхождение между реальной планировкой и сведениями, зафиксированными в технической документации (или в выписке ЕГРН), часто является признаком несанкционированной перепланировки. Узаконить такие изменения постфактум – дорогостоящая и длительная процедура. Росреестр вправе отказать в регистрации перехода прав на такой объект, а новый владелец получит предписание о восстановлении первоначальной планировки помещения.
Документы продавца
Требуйте для изучения все документы, удостоверяющие право собственности продавца: договор-основание (купли-продажи, дарения, приватизации) и актуальную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что продавец – единственный владелец. Если собственников несколько, обязательно наличие нотариального согласия от каждого на проведение сделки. Проверьте паспорт продавца на предмет действительности и соответствия данным, указанным в документах на квартиру.
Как защититься от рисков при покупке квартиры
Ключевой мерой защиты выступает тщательная юридическая проверка объекта недвижимости до момента подписания соглашения и осуществления расчетов. Не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРН. Воспользуйтесь всеми открытыми официальными источниками: сайты ФССП и Федресурса. Внимательно изучайте предоставленные бумаги, отмечая потенциально проблемные факторы: регистрацию несовершеннолетних, историю изменений планировки, долги по коммунальным услугам. Задавайте прямые вопросы продавцу о возможных ограничениях и документально фиксируйте полученные ответы.
Самостоятельная проверка требует значительных временных затрат, высокой концентрации и знания правовых тонкостей. Просчет на любом из этапов способен повлечь признание сделки недействительной, материальный ущерб или затяжные судебные процессы. Чтобы свести эти риски к минимуму и быть уверенным в полной юридической чистоте покупки, лучше обратиться к специалистам компании «Бизнес-Юрист». Для получения консультации звоните по номеру +7 964 726 74 72 или напишите в Telegram.
